EL KNOCK OUT DE LA PRESCRIPCIÓN AL REGISTRO(*)
Juan Carlos Esquivel Oviedo
I. INTRODUCCIÓN
La opinión generalizada es que la forma de asegurar la adquisición de un inmueble es inscribiendo su dominio en el Registro. Esto debido a que siempre se nos ha dicho que la inscripción de un derecho tiene un efecto erga omnes, o sea, que es oponible a los terceros que no tienen su derecho inscrito.
Sin embargo, lamentablemente, tal afirmación no es totalmente verdadera. Si bien es cierto que el derecho inscrito es un derecho fuerte y oponible contra los derechos de los terceros que no se encuentran inscritos, el registro no es invencible.
En efecto, a parte de los supuestos que acarrea la nulidad de los asientos de inscripción, la prescripción se ha convertido en el verdugo de la publicidad y legitimación que brinda el registro.
A lo largo del presente informe daremos a conocer las razones por las cuales la prescripción adquisitiva respecto a los inmuebles registrados debe desaparecer por hacer ineficiente la seguridad que otorga el registro.
II. LOS PODERES DEL REGISTRO
Todos sabemos que la forma de transmisión de los bienes inmuebles es a través del consentimiento (artículo 949 del Código Civil), pero es obvio que a fin de que el adquiriente se sienta seguro de su propiedad, no le bastará contar con el solo consentimiento del transferente sino que requerirá de determinados mecanismos de seguridad.
Uno de esos mecanismos de seguridad es el registro. En efecto, el adquiriente de un inmueble inscrito en el registro tendrá seguridad de su derecho siempre que logre registrar la adquisición de su propiedad.
Es verdad, el registro tiene por finalidad otorgar seguridad a los derechos reales, ya que a través de los principios de legitimación y fe pública registral se logra garantizar al adquiriente la oponibibilidad de su derecho.
En ese sentido, uno de los principales poderes del registro es otorgar la seguridad en el tráfico jurídico de los bienes sustentados en sus principios, pues aquel que adquiera un bien bajo la información que otorgue el registro tendrá la seguridad de que ha adquirido correctamente, siempre que haya cumplido con los requisitos para ser considerado tercero registral, es decir, siempre que haya obrado de buena fe y adquiera su derecho a título oneroso, tal como lo establece el artículo 2014 del Código Civil.
III. LOS PODERES DE LA PRESCRIPCIÓN
La prescripción tiene una función social, pues permite otorgarle la propiedad de un bien a la persona que lo ha poseído de manera pacífica, pública y continua como propietario durante varios años. En ese sentido, la prescripción es una forma por la cual se adquiere la propiedad por el transcurso del tiempo, es decir, para que un poseedor sea considerado como propietario solamente deberá cumplir con el tiempo que establezca la ley.
En consecuencia, queda claro que el poder de la prescripción está basado en el tiempo que el prescribiente ha poseído el bien.
Tal poder se encuentra reflejado en el artículo 952 del Código Civil, en el que se dispone que quien adquiere el bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. Asimismo, se establece que la sentencia que declara la prescripción es título suficiente para la inscripción de la propiedad del prescribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.
IV. LA DERROTA DEL REGISTRO ANTE LA PRESCRIPCIÓN
Conocidos los poderes con que cuentan ambas instituciones, alguien podría pensar: ¿el registro vence a la prescripción? Creemos que no, puesto que al amparo del artículo 952 del código acotado la prescripción le gana a todo, ya que solo basta que el poseedor cumpla el plazo establecido por la ley para que el titular registral pierda la propiedad del bien.
Asimismo, alguien podría considerar que tal afirmación es falsa, sustentado en el argumento que para mantener un derecho que está inscrito solo es necesario haberlo adquirido a título oneroso y con buena fe, pues así lo establece el artículo 2014 del Código Civil que consagra el principio de fe pública registral(1).
Lamentablemente, aunque muchas personas piensen que al momento de adquirir un inmueble solo le será necesario ir al registro para verificar la validez de los títulos del actual titular registral, ello no es así, puesto que el comprador además de hacer el respectivo estudio de títulos, deberá de gastar tiempo y dinero en acudir al predio y verificar que el mismo no se encuentra en posesión de otra persona distinta al titular registral.
Además, en el supuesto de que el inmueble a ser adquirido se encuentre en posesión de otra persona, la operación se hará más onerosa para el comprador por cuanto deberá de averiguar todo lo referente a la posesión del ocupante del predio, esto es, tendrá que estar seguro de qué clase de poseedor es, y desde cuándo detenta la posesión del bien. Ello con la finalidad de descartar que el posedor haya adquirido el bien por prescripción, salvo que la persona que detente el bien sea un poseedor inmediato en cuyo caso no tendrá ningún problema ya que este tipo de poseedor no puede prescribir.
En definitiva, el comprador que es asesorado por un abogado diligente deberá realizar todas esas acciones, puesto que el abogado le informará a su cliente que en nuestro sistema jurídico el registro no brinda protección al comprador de un bien que ya fue adquirido por prescripción por un tercero.
En efecto, tal como se encuentra regulado el principio de fe pública registral en el artículo 2014 del Código Civil, podemos advertir que la protección que brinda tal principio es limitada por cuanto solo otorga seguridad en los casos de resolución, rescisión, anulación del derecho del legitimado por el registro para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripción.
Esto significa que en el caso de que el título del vendedor se anule, resuelva o rescinda por causas que no consten en el registro, el derecho del comprador que desconozca de tales causas estará protegido por el principio de fe pública registral. Sin embargo, dicho principio no protegerá al titular registral que obtuvo su derecho del propietario que perdió su derecho a favor de un tercero que ha poseído el bien durante varios años.
Ahora bien, como el derecho de propiedad del prescribiente no consta en el registro, alguien podría pensar que al actual titular registral no le será oponible al derecho de propiedad del prescribiente por cuanto aquel desconocía de tal situación. No obstante, a pesar de ello, el derecho del prescribiente vencerá al del actual titular registral, pues el derecho de propiedad del prescribiente habrá nacido con anterioridad a la inscripción del dominio de aquel, razón por la cual el prescribiente podrá inscribrir su derecho siempre que haya demandado al titular registral y el notario o el juez, según sea el caso, lo haya declarado propietario, en cuyo supuesto la sentencia tendrá efectos retroactivos desde la fecha en que el prescribiente cumplió el tiempo señalado por la ley para ser considerado propietario.
Esto es sumamente importante, pues ese atributo hará innecesario que el prescribiente anote su demanda en la partida registral del inmueble, ya que si el bien es adquirido por otra persona tampoco estará protegido por el principio de fe pública registral, debido a que el modo de publicitar dicha circunstancia será justamente la posesión del inmueble.
Por otra parte, no habrá quienes expresen que la sola inscripción de una compraventa en el registro será suficiente para interrumpir y por ende evitar la prescripción del poseedor. Sin embargo, hay que tener presente que para interrumpir la posesión, el propietario tiene que realizar actos posesorios que impliquen una intermediación física jurídica con el bien y debido a que la mera inscripción de un contrato así como de cualquier otro acto en el registro no implica la detentación física del bien, tales actos por sí solos no son suficientes para interrumpir la prescripción del poseedor.
V. ES BUENO QUE LA PRESCRIPCIÓN DERROTE AL REGISTRO
De la forma como se encuentra regulada la prescripcion en nuestro ordenamiento jurídico hace ineficiente a una institución como el registro, la cual, como ya se ha indicado, tiene por finalidad brindar seguridad jurídica al tráfico de inmuebles.
En efecto, la prescripción hace ineficiente al registro puesto que hace más onerosa la transferencia de los bienes registrados, ya que toda persona además de obtener la información registral de un bien en el registro deberá de invertir tiempo y dinero en averiguar quién posee actualmente el bien. En consecuencia, la publicidad y los mecanismos que ofrece el registro para proteger la adquisición de una propiedad se convierten en inservibles ante la institución de la prescripción.
Si bien es cierto los fines de la prescripción son loables por cuanto es una institución que sanciona a quien no se ha preocupado por explotar y cuidar su bien, premiando por el contrario a quien, a pesar de no ser propietario, sí lo ha hecho debido a que lo viene poseyendo como tal. Sin embargo, somos de la opinión que dicha institución deberá ser aplicable solamente para los bienes que no se encuentran registrados, pues esta clase de bienes cuentan con un mecanismo de publicidad tan eficiente como el registro, la posesión, la misma que adquiere gran importancia ya que es la única forma de publicitar los derechos sobre aquellos bienes.
Esta posición está acorde con el mundo actual, es decir, dinámico y ágil, en el cual a la mayoría de personas les falta el tiempo. En ese escenario, una institución como el registro se convierte en sumamente importante, pues permite conocer en muy poco tiempo el estado actual de los bienes registrados. Es por eso que consideramos que dicha institución tiene que ser lo más fuerte posible, en el sentido que la publicidad y la seguridad que otorga sean absolutas, evitando de esta forma que las personas tengan que invertir más tiempo y dinero para obtener la seguridad.Somos de la opinión que la prescripción no debería proceder contra los bienes registrados, salvo que el poseedor inscriba su posesión. En cuyo caso se lograría que la publicidad y la protección que brinda el registro sea absoluta, pues el prescribiente de un bien registrado no podría oponer si no cumplió con inscribir su posesión, pues en este caso el adquiriente del bien podría alegar que es un tercero registral.
Finalmente, somos de la opinión que para lograr tal efecto solo sería necesario modificar el artículo 2014 del Código Civil, en el siguiente sentido: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, resuelva o prescriba el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro".
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(*) El presente artículo fue publicado en Actualidad Jurídica Nº 119 de octubre de 2003 de Gaceta Jurídica, en donde podrá encontrar, además, otros artículos de interés.
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